Convention d'utilité sociale

Mise à jour le 27/01/2010

Contexte réglementaire

La Convention Globale de Patrimoine (CGP) était une démarche initiée dans le contexte de la décentralisation permettant ainsi aux organismes de signer in contrat d’une durée de 6 ans renouvelable avec l’Etat. La convention régit les politiques de maintenance d’investissement, de développement, de loyers plafonds, de qualité de service et de gestion sociale.

La CGP devient la Convention d’Utilité Sociale (CUS) et est rendue obligatoire (article 1 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009). Les engagements figurant dans la CUS qui sont de même nature que ceux figurant dans les conventions APL s’y substituent sans qu’il soit nécessaire de les formaliser par des avenants aux conventions APL en cours. Les engagements des conventions APL de nature différente aux engagements figurant dans la CUS ou auxquels il n’a pas été dérogé demeurent applicables.

La CUS ne met pas fin au système existant de conventionnement APL par programme mais s’y substitue.

La convention :

• Est signée pour une durée de 6 ans entre la SEMI et l’Etat au plus tard à compter du 31 décembre 2010, sous peine de pénalités financières. Le projet de convention doit être adressé au représentant de l’Etat avant le 30 juin 2010,
• Sera renouvelée par période de 6 années,
• Se substitue partiellement au conventionnement APL pour les parties couvertes par la CUS,
• Etablit un cahier des charges comprenant les objectifs négociés avec l’Etat et les collectivités dans les domaines suivants :
  • Social : attribution, accompagnement social,
  • Qualité de service rendu,
  • Economique : loyers plafonds, surloyers,
  • Patrimonial : investissement/maintenance, développement, vente.
• Donne lieu à une concertation avec les partenaires (DRE, DDE, collectivités : Conseil général, EPCI) et les associations de locataires.

Lors de la première signature de la première convention, il n’est pas obligatoire de redistribuer les loyers plafonds en fonction du service rendu.

Plan Strategique Patrimonial (PSP)

L’organisme doit s’assurer que les équilibres financiers sont assurés dans l’hypothèse de la mise en œuvre des engagements.

Le PSP vise :

• A constituer des données sur le patrimoine et à poser un diagnostic préalable de ses modalités de gestion,
• A analyser les données recueillies concernant l’environnement de chaque ensemble immobilier en les confrontant aux moyens dont dispose l’organisme (financiers et humains) pour définir sa stratégie d’intervention à moyen et long terme sur son patrimoine,
• A déterminer sa stratégie pluriannuelle en matière de politique de gestion, de politique d’entretien et de politique d’investissement avec élaboration de scenarii d’intervention chiffrés à moyen (5 ans) et long (10 ans) terme.

L’élaboration ou l’actualisation du PSP est obligatoire avant d’initier la démarche CUS. Le PSP sert de base à la rédaction sur les points suivants :

• Une stratégie d’adaptation de l’offre de logements fonction des orientations fixées par les PLH
• Une analyse du parc de logements existants selon sa qualité, son attractivité et son positionnement sur les marchés locaux de l’habitat
• Les orientations à moyen et long terme des différentes composantes de ce parc en termes d’investissement, de gestion et de développement.

« En application de l’article L. 445-1 du Code de la Construction et de l’Habitat (CCH), la CGP doit procéder d’un Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) et tenir compte des programmes locaux de l’habitat (PLH) existants. »

Contenu de la convention

Un état des lieux avec les orientations stratégiques et le programme d’actions

Politique patrimoniale
Politique de gestion sociale
Politique de qualité de service rendu

Indicateurs

Politique patrimoniale :

• Développement de l’offre : adapter l’offre de logements locatifs sociaux aux besoins des populations et des territoires en développant le volume de production nouvelle et de reconstitution de logements sociaux
• Développement de l’offre d’insertion, d’hébergement et d’accueil temporaire : adapter l’offre de places d’hébergement aux besoins des territoires, développer le volume de places nouvelles produites par la SEMI
• Dynamique patrimoniale et développement durable : entretenir et améliorer le patrimoine existant
• Mise en vente de logements aux occupants : favoriser l’accession à la propriété des locataires du parc social en augmentant le volume de logements mis effectivement en commercialisation

Politique de gestion sociale :

• Mutations : fluidifier les parcours résidentiels des locataires en facilitant les mutations internes ou externes
• Droit au logement : assurer la diversité des ménages dans l’occupation et s’engager sur l’accueil de ménages défavorisés
• Prévention des expulsions : détecter les situations d’impayés et prévenir les expulsions

Politique de qualité de service :

Assurer la qualité du service rendu aux locataires avec les signataires de la CUS (en particulier lorsque les situations ne relèvent pas du seul organisme, mais également de ses partenaires : gestion urbaine de proximité)

Performance de gestion :

Améliorer la performance de gestion des logements.

Loyers plafonds, supplément de loyer solidarité

Pour cette troisième partie, la SEMI n’est pas obligée de s’engager pour cette 1ère convention dans une redistribution des loyers. En revanche, elle devra nécessairement le faire pour le renouvellement de la CUS dans 6 ans.

Politique de loyer :

• Loyers maximums : L’organisme peut effectuer un rééquilibrage des loyers plafonds sous condition que le montant maximal de la masse des loyers de l’ensemble des immeubles n’excède pas la somme des maximums des conventions en vigueur,
• Loyers pratiqués : dans la limite du loyer maximum de chaque logement, le loyer pratiqué peut être réévalué en dehors des obligations réglementaires (1er janvier et 1er juillet) avec une limite de 5% au-delà de l’Indice de Référence Loyer (IRL)
• Passage de la surface corrigée (SC) à la surface utile (SU)

Politique de supplément de loyer de solidarité

Uniquement si la SEMI souhaite déroger ou moduler le barème national.

Dérogations aux plafonds de ressources

Cette dérogation doit se justifier par la recherche de la mixité sociale pour chaque ensemble immobilier.

Autres dispositions

Partie laissée à l’appréciation de la SEMI ; par exemple rappel de la politique de qualité mise en place ou politique de développement au-delà de la lecture à travers les indicateurs.